Syarat Dan Proses Yang Harus Dilakukan Saat Beli Tanah Dan Bangunan

Jual Beli Tanah

Tanah dan bangunan merupakan kebutuhan primer manusia yang tidak bisa dihindari. Ada kalanya, kamu akan mencari rumah idaman. Untuk itu, kamu akan melalui serangkaian transaksi jual beli tanah dan bangunan. Meskipun rumit, kamu perlu bersabar demi mewujudkan mimpi untuk memperoleh tanah dan rumah impian. 

Sebelum melakukan proses jual beli, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika tanah tersebut sedang dalam permasalahan maka PPAT dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan. Adapun transaksi jual beli membutuhkan data-data yang akurat selama proses berlangsung:
Data Penjual dan Pembeli
Penjual :
·         Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP Suami dan Istri).
·         Kartu Keluarga (KK).
·         Surat Nikah (jika sudah nikah)
·         Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun).
·         Akta Notaris.
·         Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir.
·         NPWP.
·         Fotokopi Surat Keterangan WNI atau ganti nama, bila ada untuk WNI keturunan.
·         Surat bukti persetujuan suami-istri (bagi yang sudah berkeluarga).
·         Akta kematian (jika suami/istri telah meninggal).
·         Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan (jika suami-istri telah bercerai).
Pembeli :
·         Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP suami dan Istri).
·         Kartu Keluarga (KK).
·         Surat Nikah (jika sudah nikah).
·         NPWP.

Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT
Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 %
Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %
NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Calon pembeli dapat membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
PPh maupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan BPHTB dilunasi maka akta belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus pembayaran PPh dan BPHTB dibantu oleh PPAT bersangkutan.
Kamu perlu mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum. Sebab untuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ada jangka waktunya. Jangan sampai membeli tanah SHGB atau SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.
Selanjutnya dalam proses jual beli tanah, kamu perlu mengecek apakah di atas tanah yang akan dibeli ada Hak yang lebih tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak Pengelolaan (HP). Penjual dan pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang hak pengelolaan tersebut. Berikutnya, apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya dan surat lunas dari penjual agar nantinya bisa balik nama.

Pembuatan AJB
Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami-istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Adapun, saksi yang perlu dihadirkan sekurang-kurangnya dua saksi. PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke kantor pertanahan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan pembeli.

Proses ke Kantor Pertanahan
Setelah AJB selesai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik nama. Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatangani.

Tanah Warisan
Apabila suami atau istri atau keduanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia dan ahli warisnya akan melakukan jual beli, tanah tersebut harus dibalik nama terlebih dahulu atas nama ahli waris. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris jika tidak bisa hadir. Bukti Pembayaran BPHTB waris atau pajak ahli waris yang besarannya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan nilai tidak kena pajaknya.

Tanah Girik
Tanah girik merupakan tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau disertifikatkan pada kantor pertanahan setempat. Jadi girik bukan tanda bukti atas tanah, melainkan merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan, jika tersedia di atasnya. 

Jadikan tata cara persyaratan dan prosedur jual beli tanah dan bangunan di atas sebagai panduan kamu dalam menjalani transaksi yang ada. Karena adakalanya kamu akan membutuhkannya sebagai pegangan dan terhindar dari penipuan. Selain itu juga untuk meningkatkan rasa percaya diri menjalani transaksi tanpa ragu-ragu dan menghindari kamu dari ancaman penipuan.

Posting Komentar

0 Komentar